商品房预售合同是否为期货买卖合同
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商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性,所以,有的学者将商品房预售合同称之为房屋的
期货
买卖合同(注:范成山:《建立期房抵押制度势在必行》,《经济与法》1995年第5期。)。我们认为,将商品房预售合同称之为
期货
买卖合同是错误的,是对
期货
买卖合同的一种误解。所谓
期货
买卖合同,是指
期货
交易所为进行
期货
交易而制订的统一规定商品的等级或
证券
的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。
期货
买卖合同具有如下主要特征:(1)
期货
买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在
期货
交易所通过公开竞价的方式而确定的;(2)
期货
买卖的标的是合同本身,而不是
期货
买卖合同中所约定的货物;(3)
期货
买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在
期货
买卖中,极少有进行实物交割的:(4)
期货
买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。但是,在商品房预售合同中,第一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第四,由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是
期货
交易的商品,不能用于
期货
交易。可见,商品房预售合同与
期货
买卖合同是有很大区别的,商品房预售合同不是
期货
买卖合同。明确商品房预售合同不是
期货
买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的
期货
交易,以维护房地产市场交易秩序。
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