一、 房地产合作开发的法律特征
依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。据此我们可以看出合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续;二是办理土地使用权变更登记;三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。据此房地产合作开发的实质内容，可以清楚地看出：房地产合作开发的法律特征是属于《民法通则》所规定的联营。
二、房地产合作开发的主体
根据《民法通则》的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。但是在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方具备房地产开发经营资质。
三、合作开发的模式及法律风险
1、非法人型合作开发。联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发，是非法人型合作开发。对外承担债务的方式是联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任;依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。在这种情况下，合作各方一般可采取的方式有：
(1)联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。实践中，有的地方要求合作各方应当首先将土地使用权登记为双方共有，然后才能共同登记为项目主体;而有的地方也并不作此限制。双方设立项目共管账户等方式进行合作开发经营。具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。
(2)既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。实际中通常以合作一方作为项目主体所进行的合作开发。此种方式的特点是，尽管合作各方以共同出资开发一个房地产项目，但是对外显示出来的项目主体只有一方，双方对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作协议之中。未被登记为项目主体的一方，依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。不过，此种方式对出资金一方合作者而言，风险较大，因为其对合作开发项目而言，既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。
实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活。故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。但其不足是其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷。
2、法人型合作开发。是企业之间或者企业、事业单位之间联营(联营主体不限于企业法人和事业单位法人)，以及个人企业之间，组成新的具有法人资格的经济实体，即成立项目公司的方式进行开发经营。在这种情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以这种方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
这种合作开发方式，其优点是：责任明确、组织机构稳定，相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：如组建项目公司费时，成立规范的管理机构费用较高且容易错过商机;土地使用权出资还必须办理土地使用权转移手续，交纳一定的税费;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后才可上交联合开发各方，需支付较高的财务成本。
3、受让项目公司股权式合作。投资方通过受让房地产项目公司的部分股权，以达到合作开发房地产之目的。这种方式的开发具有如下特点：
(1)以股权收购方式合作，双方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，而只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单，可以更加快捷的介入管理整个项目。
(2)股权收购方式可以节省转让费用，无需交纳办理土地过户契税和手续费，降低投资开发成本。
此种方式的不足之处是：相应的股权受让方却要承担比直接项目转让更多的风险。如可能要承担以项目所有人名义对外提供的担保风险;要承担股权受让前项目所人的所负的不明债务或违约合同赔偿风险等。
所以，采取受让股权的方式合作开发虽然简便易行，但风险难以控制。合作双方在进行这种方式的操作时，必须深入调查潜在风险。采用多种形式来调查其所负债务，以作为确定转让股价的依据。实际中要审查全部已签合同、财务审计，要求转让方对未告知受让方的债务作出独立偿还的承诺，并采取预留部分转让金作为担保或约定用其在合作项目中的所占股权单方偿还等。
⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。
⊙相关内容
·农村征用土地补偿标准是什么
法律没有规定统一的补偿标准。各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。农村土地征收赔偿主要包括土地补偿费、安置补助费、和青苗补偿费。第一，土地补偿费：土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。第二，土地征收的安置......
·合肥征地补偿标准的内容有哪些？
合肥征地补偿标准的内容有哪些？各地区根据自己的实际情况户经济发展水平制定了征地补偿标准，都切实的考虑到了实际的征地情况，合肥也根据实际要求和老百姓的切身利益，出台了合肥征地补偿标准，确保征地工作有依据，补偿标准有依据，但是具体的标准如何，可以到本文进行一番了解......
·山东省征地补偿费分配办法是什么
山东省征地补偿费分配办法是什么山东省作为人口大省，近来经济发展十分迅猛。相应的征地也开展的十分热烈。我们知道征地就会有征地补偿，当地都会颁布相关的规定来进行补偿，相信很多山东的读者对山东省征地补偿费分配办法十分感兴趣。下面就让我们带领您来了解一下吧。（一）......
·泸州征地补偿新标准是怎样的？
泸州征地补偿新标准是怎样的？泸州征地补偿新标准是怎样的一、泸州市产权交换式补偿1、泸州市房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估......
·新北区律师
常州市新北区律师为您解答法律咨询，办理婚姻,经济,房产,债权,风......
 江苏 王庆磊律师 |
 副主任 法学学士 |
 13913441761 |
 |
 广东 魏向阳律师 |
| 副主任 |
| 13147094815 |
|
 上海 罗东升律师 |
| 主任律师 |
| 18516500148 |
|
 浙江 李力律师 |
| 副主任律师 法学硕士 执业12年 |
| 18667830319 |
|
 江苏 姜春律师 |
| 副主任 执业15年 |
| 17761982628 |
|
漳州市..看守所详细地址：福建省漳州市芗城区凤高路12号邮政......
公司法人与大股东的区别是什么公司创办以后，自然有关于职位的区分，公司法人是企业组织，法人代表是代表公司法人的自然人，而大......
书面的劳动合同其实就是可以证明用人单位与劳动者之间存在劳动关系的有效凭证了，但现实中有的单位为了逃避对劳动者的义务，就不......
无论是对怎样的房屋进行租赁，对于当事人来讲，除了要知道其中的一些注意事项，以免给自身利益造成损失外，同时还要签订书面的租......
一、致人轻伤检察院批捕后会开除公职吗？造成轻伤涉及到刑事责任，会被开除公职。公安机关掌握犯罪嫌疑人有犯罪事实的证据后，可......
车主在4s店买车的同时不需要再专门的跑到其他的保险公司给车辆上保险，几乎都是在4s店一站式全部能够办理完毕的，顶多最后到车管......
离婚后财产是否要公证?离婚后财产不是必须要公证的。离婚后的财产公证是自愿而不是必要的。婚财产公证是指夫妻双方对离婚财产达成......
现在醉驾怎么处罚一、刑事处罚：(一)在道路上驾驶机动车，血液酒精含量达到80毫克/100毫升以上的，属于醉酒驾驶机动车，依照......
强奸罪结果加重犯的规定是什么?强奸罪结果加重犯的规定是存在特定情形需要加重处理：(一)强奸妇女、奸淫未成年情节恶劣的。(二)强......
厦门劳动合同纠纷律师费是多少一般是按照诉讼标的额的大小来计算。涉及财产类的收费，一般是一万元以下，收取1000元-2000元，超......
