土地使用权转让免税条件是什么？

首页>>法律知识

    土地使用权转让免税条件是什么？

土地使用权转让是指转让人根据法律规定，将土地使用权进行再次转移给受让人的行为。土地使用权转让有多种计税方式，通过一些方式、具备一些条件进行土地使用权转让更是可以免税。那么，土地使用权转让的计税方式有哪几种?土地使用权转让免税需要什么条件?下面就由我们带您一起来看看。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

政策依据：

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。

一、一般纳税人适用一般计税方法

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。

【案例1】

A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1 000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税?

一般计税方法下计算销项税额=2 220÷(1+11%)×11%=220(万元)

【案例2】

A公司为一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税?

一般计税方法下计算销项税额=2 220÷(1+11%)×11%=220(万元)

存在问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢?根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。所以笔者认为应当全额计算纳税。

二、一般纳税人适用简易计税方法

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【案例3】

承案例1，A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1 000万元，2017年4月转让取得收入2 220万元，如何计算增值税?

简易计税方法下应缴增值税=(2 220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(万元)。

如果A公司转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则不能选择简易计税方法，只能适用一般计税方法，增值税税率11%，例如案例2。

三、小规模纳税人适用简易计税方法

小规模纳税人无论转让2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用权，既可以适用3%的征收率全额计税，也可以根据财税〔2016〕47号文件规定适用5%的征收率差额计税。

【案例4】

B公司为小规模纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元，如何计算增值税?

全额计税情形下应缴增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(万元)。

简易计税方法下应缴增值税=(500-200)÷(1+5%)×5%≈14.29(万元)。

【案例5】

B公司为小规模纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元，如何计算增值税?

此时不能选择适用差额计税方式，只能全额计税。

应缴增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(万元)。

四、免征增值税

根据财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定，下列土地使用权转让行为免征增值税。

1、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

2、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

3、土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

五、不征收增值税

根据财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

以上就是我们为您整理的土地使用权转让计税方式以及土地使用权转让免税条件。在我们的工作及生活中，只有了解土地使用权转让的计税方式，才能在遇到土地使用权转让的情况时，更好的维护个人及组织的利益，为自身和企业谋取更大的发展空间。

⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

⊙相关内容
·天津市国有土地使用证如何办理
      天津市国有土地使用证如何办理国有土地使用证是用来证明我们使用国有土地的法律凭证，说明是受到法律的保护的，发使用证的对象主要是土地使用权的个人或者是企业。那么在天津市国有土地使用证如何办理呢，在办理过程中我们需要注意些什么，以及需要经过哪些申办程序，我们下面来为......
·广东省佛山市禅城区征地补偿标准
      广东省佛山市禅城区征地补偿标准广东省佛山市禅城区土地有三类、四类土地二种：三类区片区片范围：祖庙街道、石湾街道、张槎街道。补偿标准：耕地：64600/亩；园地；49667元/亩；林地：25067元/亩；养殖水面；67067元/亩；未利用地：19877元/亩。四类区片区片范围：南庄镇。补......
·土地租赁合同最长年限是多久
      我国土地所有权归国家和集体所有，但是土地的使用权是可以转让租赁的，那么使用权的租赁期限有限制吗?最高期限是多少呢?现在，我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述，希望能帮助您解决相关的法律问题。一、土地租赁合同最长年限是多久国有土地长期租赁的具体租赁期限由租......
·房子如何补土地使用证？
      房子如何补土地使用证？有一个稳定的家和房子，是给忙碌的人们一个温暖的港湾和依靠。房价居高不下，对于大部分家庭来说非常困难，一套房子可以说是倾其所有，如果房子没有土地使用证，那么房子就不是自己的。所以就存在一个问题，商品房如何补土地使用证，下面我们一起来看一下一......
·安徽省看守所
      安徽省看守所位置在合肥市长丰县双墩镇凤麟路12号,是关押重大犯罪案件犯罪嫌疑人的场所。●安徽省各市县看守所地址电话汇总一览安徽省监狱管理局地址：合肥市安庆路310号合肥市..看守所：0551-2695401合肥市第二看守所：0551-2695445......
·南京市秦淮区看守所
      南京市秦淮区看守所即南京市秦淮区...看守所，地址：秦淮区红花街道广洋社区罗家场，靠近双龙大道岔路口，具体地址为上坊桥经济适用房小区附近，双麒路靠近上坊桥附近的广洋路边，可乘706、764路公交车到底站陈家桥站后步行前往。律师提示：南京市秦淮区......