怎么来确定商品房合同效力是无效的？

首页>>法律知识

    怎么来确定商品房合同效力是无效的？签订商品房买卖合同，肯定就希望双方及时履行合同，但是在实际中经常会出现商品房买卖纠纷，如合同无效、合同效力待定等，那么怎么来确定商品房合同效力是无效的?我们在下文就为您简要分析一下，希望对您有所帮助。
一、怎么来确定商品房合同效力是无效的?

1、房地产分离出卖，合同无效
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效
。
3、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、购房人可以退房的几种典型情况

1、开发商开发手续不全导致合同无效
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。开发商未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2、延期交房
到开发商与购房人在合同中约定的交房日后，开发商仍未通知入住的，根据《司法解释》规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息(但当事人另有约定的除外)。此外，还要注意房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、迟延办理房屋所有权登记
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、开发商未经购房人同意擅自变更设计
开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房;购房人退房的，由开发商承担违约责任。
5、房屋面积误差超过法定或约定的误差比
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
6、房屋质量不合格导致严重影响使用
根据《司法解释》规定，有两种情形的房屋质量问题，购房人请求解除合同和赔偿损失，一种是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;一种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
7、房屋产权存在瑕疵，开发商有恶意违约和欺诈行为
开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。这里一般会涉及到开发商的恶意违约和欺诈行为，对此，《司法解释》规定了相应的惩罚性赔偿措施。
8、按揭合同办理不下来
商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。当事人签订商品房买卖合同，一定要注意合同的效力，不然会让自己受到非常大的损失，而且处理房产合同纠纷是非常麻烦，最好采取法律手段解决。所以，我们建议登录平台咨询或委托专业律师，他们的帮助是非常有作用的。

⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

⊙相关内容
·一、安置房买卖合法吗
      一、安置房买卖合法吗？１、安置房在五年之内是不能进行买卖的。这是法律规定的，如果安置房未满五年就将其进行买卖则就是违法的。所以如果它不到五年是不能买卖的。２、由于安置房各个市地政策不一，因地制宜，所以这些规定也并不是硬性的，对于开发商卖安置房来说，国家对这种买......
·有的人在将房屋出租给他人之后，会...
      有的人在将房屋出租给他人之后，会签订一份房屋租赁合同，同时还会将房屋租赁合同进行登记备案。那这是不是意味着，房屋租赁合同不登记就无效呢？具体内容，我们将在下文中为您做详细解答。一、屋租赁合同不登记就无效吗房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定......
·婚后夫妻共同财产买房属于共同房产...
      如果男方或女方在婚前自己独立买房的话，可能比较困难，因此有的人就选择在婚后用共同财产买房。那么使用婚后夫妻共同财产买房的，此时该房产属于夫妻共同房产吗?如果你对此也不是很清楚的话，可以直接来电咨询我们的在线律师。一、婚后夫妻共同财产买房属于共同房产吗夫妻在婚......
·有的家庭有好几套房子，对于闲置下...
      有的家庭有好几套房子，对于闲置下来的房子可能就想用来出租，但从法律方面来讲，并不是所有的房子都是可以进行出租的，法律中规定了一些房子不可以出租。那到底不能出租的房子有哪些？我们马上为您做详细解答。一、哪些房子不可以出租依据我国有关规定以及现实生活中的实际情......
·六合工伤律师
      南京市六合区工伤律师为南京市六合区个人和企业提供工伤鉴定、工伤追偿、劳动工伤纠纷等法律事务。致力于劳动人事、劳动合同、劳动工伤赔偿等法律事务的研究和实践,维护劳动者的合法权益，代理南京市六合区的公司、企业应诉,针对劳动争议,维护企业合法利益。......
·常州工伤律师
      常州工伤律师处理劳动工伤纠纷，细致调查工伤事故现场,根据工伤责任鉴定及赔偿标准，常州工伤事故律师帮助事故受害人争取人身、财产赔偿金额的合法值,主要业务为劳动工伤纠纷、工伤索赔、责任判定、劳动仲裁等。擅长劳动纠纷案件,包括劳动争议、劳动工伤赔偿......