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法律常识
南京市江宁区二手房律师专注于土地征收、房屋拆迁、建筑工程、房产纠纷、土地纠纷、行政诉讼及相关刑事辩护等专项法律服务，维护了当事人的合法权益。
提示：二手房的法律风险较高，为了避免买到问题二手房，在买之前可以来咨询律师，南京市江宁区二手房律师给你审查合同，写合同，降低风险.
cnLaw.net。在二手房交易中买受人要步步小心，任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险，祝大家早日顺利买到心仪的好房子！
★南京市江宁区二手房律师提示：这两种二手房不要买！
1.小产权房：多半是农村土地的非法使用.
中法网。利用农村集体土地建设，然后向外出售的小产权房是不受法律保护的.
cnLaw.net。《土地管理法》规定：我国的土地所有权包括两种方式，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设依法使用国有土地，农村居民每户申请一处宅基地，农村的土地不能用于非农用途.
中法网。
2.已经被列入拆迁公告范围的房：这种房子的户口是被冻结的，房管部门不会办理过户手续。买了这种房子的容易产生纠纷，承担很大的法律风险，建议，这个坑就不要去入了。一般这种一两年内拆迁的房子，在各地的房地产交易都有记录的，可以先查一下。
★南京市江宁区二手房律师谈购房技巧--看产权人信息
如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了， 当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻.同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋.
中法网。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘.
中法网。
如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。
如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的..，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。
★南京市江宁区二手房律师谈离婚过程中哪些房产无法分割？
案例：邱女士和丈夫2005年结婚。在2007年邱女士和丈夫付全款买了一套小户型，经过商议，合同上购房人写的是他们女儿的名字。后来因丈夫频繁出差不顾家，邱女士提出离婚。财产分割时，两人对这套房子的归属争执不休。邱女士认为，女儿跟随自己生活，房子应当归自己。丈夫提出，房子实际仍然是夫妻.同财产，应该一人一半。房子到底是谁的呢？
南京市江宁区二手房律师提醒：根据法律规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。本案中，邱女士的女儿是房屋的所有权人，她和丈夫均无权处分.
cnLaw.net。即使孩子归邱女士抚养，也并不意味着房子归邱女士所有，房子仍是孩子的.
cnLaw.net。另外在离婚时，其他几类房屋也不能分割：1、用他人身份购房的；2、买二手房未过户的；3、受赠、继承未过户；4、只有使用权没有所有权的；5、购买商品房未及时办理产权证的；6、自建房未审批的；7、房改房产权未到位的.
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★南京市江宁区二手房律师谈拆迁安置房
拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(包含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。
随着城市化步伐的推进，农村集体土地上的房屋也有被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规划费减免等相关政策，价格比商品房优惠.
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拆迁安置房的政策性较强，各个地方都有相应的政策规定.
cnLaw.net。但主要考虑的还是被拆迁房屋的面积问题，或者人口问题。针对离婚案件中目前争议的情形分析如下：
1.婚前一方的个人房产，婚后被拆迁安置新房的，如果不存在房屋补差价问题，也不存在房屋变更登记在夫妻二人的名下，这种被拆迁安置的新房应该是个人财产，因为财产的性质从根本上说是婚前个人财产演变过来的。如果存在房屋补差价，所补的差价是夫妻双方.同出资的，这就需要分析被拆迁房的价值和所补的差价在整个新房屋中各自所占的比例，所补差价的比例部分就是夫妻.有财产.
cnLaw.net。对于婚后登记在夫妻二人名下的，不管存不存在差价问题，都应该是夫妻.有财产.
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2.婚前房产在一方的父母名下，婚后拆迁安置后，安置房登记在儿女名下的，这需要参考赠与房屋的情形，即《最高人民.婚姻法司法解释(二)》中的第22条的规定。
3.婚前是一方承租的公房，婚后拆迁安置的.
中法网。首先，需要考虑婚后拆迁安置时，是否存在出资问题，是否存在取得部分或全部产权，如果是婚后.同出资，取得一定产权的，对这部分房屋产权就是夫妻.有财产；离婚时一般应按所得房屋产权的比例，依照当时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿.
cnLaw.net。如果没有出资问题，只是房屋拆迁后继续承租的，离婚时双方都有承租的权利.
中法网。对这部分问题相关的司法解释是《最高人民.关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》
最后需要提到的一个难点问题是，关于婚后用个人的财产出资购买的房屋，是属于个人财产还是属于夫妻.同财产。大部分的人认为是个人财产，其理由是，购买房屋的资金属于个人财产，个人财产的性质并不因婚姻而改变，这和婚前个人所有的房屋一样，结婚无论多少年，婚前房屋仍然是个人财产；但也有认为是夫妻.同财产的，其理由是如果双方事先没有书面约定的，就存在赠与的可能，毕竟此时的..是夫妻..。笔者认为认定为个人财产更妥.
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★南京市江宁区二手房律师谈房产登记给未成年子女 父母离婚无权分割房产
去年,我与丈夫花120万元购买了一套房子,当时由于我们正闹离婚,我们一致同意购房后将房屋登记在孩子名下，算是赠与给孩子，这样一旦离婚也能给孩子留下一套房子作为补偿。如今，虽然在亲戚们的多次劝说下，我们也为维系这段婚姻做了种种努力,但已经彻底走到了离婚的边缘.
cnLaw.net。请问,我们一旦诉讼离婚,如果丈夫反悔给孩子购房，他能要求分割这套登记在孩子名下的房产吗?
南京市江宁区二手房律师点认为：对此类情形，在审判实践中有两种不同观点。一种观点认为，按照物权法不动产权属登记证书来确定，此类房产属于父母赠与未成年人，离婚时夫妻双方无权分割。另一种观点认为不能仅仅按照产权登记确认权属，还应该审查购房时双方的真实意思表示。最高院相关..主编的《民事审判指导与参考》持第二种观点，认为不动产物权的登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指应根据物权公示公信原则，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护，对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。“在实际生活中，夫妻双方.同出资购买房屋后，可能基于各种考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方购买房屋时的真实意思表示.
中法网。如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，那么离婚时将该房屋作为夫妻.同财产处理比较适宜。”
★南京市江宁区二手房律师谈离婚后前夫拖欠房子贷款 女方会被银行追偿吗？
如果离婚时男方要房子,他承诺独自归还贷款,但是银行不同意涂销女方的贷款..,离婚后男方还不起贷款,银行能不能向已经离婚的女方追偿呢?被追偿会有什么后果?
南京市江宁区二手房律师说,在离婚纠纷中,分割房产的处置方式一般有三种:一是房子归一方,由获得房子一方补偿另一方。二是如果双方都要房子,采用竞价方式,价高者得.
cnLaw.net。三是如果双方都不要房子,可以通过.拍卖房屋后分割房款。
但是.走拍卖流程会将房屋价格拉得比市场价格低,一般不建议采用。因此,如果双方都没有能力支付对方补偿款,可以协商一致把房子卖掉,.同分割房屋出售款.
中法网。
如果银行不同意涂销另一方的贷款..,根据贷款合同所约定的贷款..,银行是可以向夫妻双方.同追偿。如果双方均无法偿还银行贷款,银行可以进行拍卖抵押房屋清偿贷款。如果已经离婚,未获取房屋的一方代替另一方向银行偿还了房屋贷款后,代偿一方可以向另一方追偿。
★南京市江宁区二手房律师谈未登记房产 离婚时不作为夫妻.同财产分割
李女士和赵某于2006年登记结婚，婚后生一女.
cnLaw.net。因二人感情长期不和，2011年5月李某向.起诉离婚。审理中，赵某同意离婚，并且对女儿的抚养、抚养费的负担、其他财产和债权的分割、债务负担争议都不大，只是对于房产的归属争夺强烈，成为案件争议的焦点.
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李某和赵某二人有两套可支配的房产，其中一套为赵某婚前购买，并办理了房产证书，登记的权利人为赵某的父母。第二套为二人婚后购买，2011年初交付使用，房产证现在办理过程中。原告李某在诉讼中请求第二套归自己所有.
中法网。
被告赵某的代理律师认为，..套房产为婚前财产，且登记在赵某父母的名下，不属于李某和赵某的夫妻.同财产。第二套房产虽然是二人婚后购买，但还没有取得房产登记。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产属于典型的不动产，所以房产所有权的设立即原被告（李某和赵某）对房产享有所有权以房产登记为条件；现在房产还没有进行登记，所以原被告对此房产还不能享有法律认可的所有权。既然原被告对房产还不享有所有权，故不能作为夫妻.同财产分割。
李某的代理律师指出，赵某有..套房产可以居住，而李某离婚后没有其他房产可以居住，所以第二套房产应归李某所有.
中法网。第二套房属于夫妻.同财产，《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻..存续期间所得的下列财产，归夫妻.同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；……（五）其他应当归.同所有的财产。”李某和赵某购买第二套房产所用的钱，就是二人在婚姻..存续期间获得的工资和生产经营收入，此房产虽然没有进行登记，但是现实存在，属于财产的范畴.
中法网。并且此房产是二人合法收入的转化形式，属于夫妻.同财产，应该依法分割.
中法网。
.充分听取了双方的意见后提出，《婚姻法解释二》第21条第1款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民.不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用.
中法网。”根据此规定，并且结合本案件赵某还有其他可以居住的房产事实和《婚姻法》照顾妇女权益的原则，最后确定第二套房产暂由李某居住使用。
由此可以看出，没有进行登记的房产，在离婚的案件中可以不作为夫妻.同财产分割，先确定由一方居住使用.
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