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法律常识
南京二手房买卖律师专业解决二手房买卖纠纷案件,致力于二手房买卖纠纷、二手房交易、二手房产诉讼等法律事务，提供专业的二手房纠纷解决方案，南京二手房买卖律师在线咨询二手房买卖问题.
cnLaw.net。
●南京二手房买卖律师解答什么是二手房：
二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
●南京二手房买卖律师谈二手房产权的调查与审核
一、权属审查
南京二手房买卖律师提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托.
为慎重起见，南京二手房买卖律师（电话18801589148）建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性.
cnLaw.net。了解拟交易的房屋是否有产权争议。
土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证.
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二、.有财产审查
律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有.有权人.
cnLaw.net。律师应当查明房屋是否具有.有权人.
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二手房属于两个以上（含两个）主体.有的，应当审查（提交）.有权人同意转让的书面证明。 必要时律师应出具范本文件。
南京二手房买卖律师提醒：我国婚姻法规定，实行夫妻.同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议.
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三、权利限制审查
二手房交易前，南京二手房买卖律师会审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民.、人民.、公安机关、国家安全机关。
四、他项权利设置审查
按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。南京二手房买卖律师提示，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险.
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南京二手房买卖律师提醒出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效.
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如果房屋出租的，应当通知承租人.
cnLaw.net。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效.
中法网。提前通知的合理的期限一般为三个月。
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况.
cnLaw.net。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
五、优先购买权审查
.有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房.有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租..不管是定期的还是临时的，均不能剥夺.
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购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明.
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如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险.
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购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注.有权人、承租人是否放弃了优先购买权.
cnLaw.net。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。
六、二手房买卖的禁止
南京二手房买卖律师提示购买人注意，以下情形的二手房禁止买卖：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）.有二手房，未经其他.有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）上市出售后形成新的住房困难的；
（5）擅自改变房屋使用性质的；
（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。.
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