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南京市栖霞区离婚房产分割律师处理离婚房产分割、协议离婚、离婚诉讼、财产分割、子女抚养等难题，提供免费法律咨询，专业代理离婚纠纷案件、离婚财产分割、子女抚养权等离婚案件.
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南京市栖霞区离婚房产分割律师指导您如何分割离婚房产，帮助您草拟离婚房产分割协议，提供离婚房产分割、无效婚姻、子女抚养、婚前个人财产排除等法律咨询服务.
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栖霞区离婚房产分割律师说法：
一方婚前支付房款首期并办理按揭手续，婚后继续还贷的房产，不论房产证的取得时间。婚姻法解释三第10条对此种情况作出了明确规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻.同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产归由双方协议处理.
中法网。依前款规定不能达成协议的，人民.可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务.
cnLaw.net。双方婚后.同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条..款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿.
中法网。对补偿的计算方式，笔者选取的是最高人民...奚晓明在著文时所写的公式：双方应.同分割部分=夫妻婚后.同还贷部分÷实际总房款（即总房款本金+已还利息）×离婚时房屋的市场价值，可见，该公式的理论基础是“双方对房产市值的贡献”，这是婚姻法..次明确规定了类似情况的经济补偿原则。该原则在司法实践中的运用赋予了审判法官一定的自由裁量权。
栖霞区离婚房产分割律师说法：
婚前双方出资，但婚前办理的产权证只登记一方名字的房产。此类情况在司法实践中很常见，案件审理中当事人提供的证据直接影响着审判法官对出资事实和出资意向的判断，从而影响案件的审理结果。如果在案件审理过程中主张权利的一方，没有证据证明婚前出资的事实，即便事实上真的出资了，.也不支持该主张.
cnLaw.net。如果主张权利的一方，有证据证明出资行为，但该行为属于金钱赠与行为，该房产为产权证登记一方名下的个人财产，也不能在离婚时分割。如果主张权利的一方有证据证明婚前.同出资的事实，且有证据证明婚前是基于双方认可所购房产为.同所有前提下进行出资的意向，在.审理中，虽该房产登记于一方名下，但房产应认定为夫妻.同财产，按.同财产分割。但如果当事人婚前的出资比例悬殊，在审判实践中按照公平原则通常不会各半分割，法官会行使自由裁量权作出裁判。
栖霞区离婚房产分割律师说法：关于婚前按揭房的增值部分
由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析，不同情况区分处理.
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如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下，房屋的整个产权属于该购买人或约定人，增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付首付款，婚后夫妻.同还贷或者双方约定为.同财产时，离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻.同财产进行分割.
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对于第二种情形作为.同财产对房屋增值部分进行分割时，不能完全参照婚姻法对夫妻.同财产分割的标准，因为婚前按揭房的增值部分，从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益，不同于一般性质的.同财产，所以不能进行平均分配，必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则，这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护.
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栖霞区离婚房产分割律师说法：有“部分产权”的公房，离婚时如何分割？
根据最高院最新的关于《婚姻法》的司法解释（二）第二十一条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。
栖霞区离婚房产分割律师说法：私房的分割
在实践中，私房的分割占了离婚后房屋分割的大头，而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型.
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（一）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？
这是最简单，也是处理的一种情形。
首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为.同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算.
cnLaw.net。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去.
cnLaw.net。比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元，未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是，60万元的现值减去30万元贷款后的30万元，每人可分得15万元。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方15万元，得房方单独偿还剩余的本金及利息.
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（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。最高人民.关于《婚姻法》司法解释（二）的规定也是如此的。
（三）夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻.同还贷的房屋，离婚后如何分割？
虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及.同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为.同财产。需要说明的是，.同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻.有财产.
中法网。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻.有财产.
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（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方.同还贷的房屋，离婚后如何分割？
该问题实际上就是，房产证的取得与房屋产权归属有无..的问题。笔者认为，房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属..的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割.
cnLaw.net。毕竟，财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得，房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已.
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协议签订注意事项到底有那.
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副主任 法学学士 执业15年
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