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二手房买卖
房产合同生效的条件是什么?(1)二手房买卖
合同作为债权
合同,属诺成性
合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖
合同是双务、有偿、诺成
合同,二手房买卖
合同作为买卖
合同的一种,同样具有双务、有偿、诺成的性质。按照民法理论,不动产物权转移
合同是以转移不动产物权为内容的债权
合同,该
合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益则有效成立,应受法律保护。因此,不动产物权变动仅是不动产变动债权
合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是
合同的履行行为。既然过户登记是
合同的履行行为,则在本质上并不影响
合同的效力判断,这是
合同法的基本原则。(2)登记过户行为就是对二手房买卖
合同的效力的肯定。登记行为的发生,是以双方当事人签订的二手房买卖
合同有效为前提,即买受人基于有效的二手房买卖
合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利,出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前,二手房买卖
合同无效或不成立,则登记本身就成为无源之水、无本之木了。(3)登记的公示作用不能决定
合同的效力。房屋进行统一登记过户,体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自由,倘若把登记作为
合同生效的要件,则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖
合同及签订后的
合同是否有效的确认,这已经远远超出了房管部门的职权。(4)将登记作为二手房买卖
合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。二、注意事项有哪些?要严格核实并写明签约的三方主体,防止受欺诈买卖双方在签订二手房买卖
合同前,首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是
房产买卖
合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下,该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题,就有可能上当受骗或者遗留后患。在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和
违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖
合同时写明
违约赔偿责任和赔偿金额。
违约条款在买卖
合同中是非常重要的条款,在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时,它也是救济手段。房屋买卖
合同它在我们国家是非常的重要的,尤其是二手房买卖
合同的时候,他在签订的时候是需要注意很多的事项的,比如说我们国家所说的过户登记,大型经营是所有权转移的一项,具体的构成要件,但是他并不妨碍到我们国家
合同生效。
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