商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件：
1、商品房预售人(开发商)必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人。
4、商品房预售人(房地产开发商)须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
5、商品房预售人(房地产开发商)应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
6、商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
7、商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
二、商品房预售的条件是什么
商品房预售须具备下列条件：
1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;
4、已确定施工进度和竣工交付使用时间;
5、七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;
6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;
7、法律、法规规定的其他条件。
房地产开发商只有符合以上条件，才能向预购人预售商品房，否则开发商将受到法律的制裁，购房者也买不到该商品房。因此，购买商品房时，您一定要了解相关的法律知识，作出理性的选择。若是您遇到了任何疑问或者纠纷，都可以向专业的律师咨询，让律师帮助您有效地解决问题。
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