房地产开发商的销售广告中的许诺是否具有法律效力

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1．房地产开发商的广告构成要约。《房地产广告发布暂行规定》中认为，房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以其他房地产项目介绍的广告。对于商品房销售广告要区分是构成要约还是要约邀请，因为要约邀请在法律上是没有约束力的。—般认为：如果购房人想要以确定的形式确认销售广告中的种种许诺和条件，应该在签定购房协议时将这些条件纳入合同之中，使其成为合同条款，如此购房人才能保障自己的利益。原则上—般的商业广告应该认为是一种要约邀请。《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约观定的，视为要约”。但是如果房地产开发商的广告明确注明该广告为要约或者广告中含有未来买卖合同的主要条款，或者写明购房人表示同意就使合同成立等，那么这些广告均属于要约性质。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。所以，譬如小区的绿化程度和面积、温泉使用、健身设施等具体明确的内容，即使仅仅出现在广告中而未写入购房合同，那么也属于合同的内容。在实际中房地产开发商经常在宣传中使用夸张性的文字和语言，其目的是为了引起购房者的注意，如果仅仅是一些模糊的没有特指的语言，则不能构成要约。

2．广告是房地产销售中一种广泛采用的销售方式手段，在实践中开发商销售广告的类型多样，譬如有商品房环境、美观设计、使用功能、购房优惠等方面的广告。各种广告中都存在不同问题。目前在房地产销售中很多欺诈行为都是通过广告实施的，因此对于房地产销售的广告现有法律法规进行了比较严格的规定。《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。《房地产广告发布暂行规定》第3条规定，房地产广告必须真实、合法、利学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。